中国城市规划学会理事长、住建部原总经济师杨保军
“城市更新不能完全依靠顶层设计。”在2026年AsRES-GCREC联合国际房地产会议上，中国城市规划学会理事长、住建部原总经济师杨保军在接受潮新闻采访时，点明了城市更新的方向。
作为《高质量推进城市更新》主旨演讲人，杨保军在大会期间进一步阐释了他的核心观点，城市更新离不开从中央到地方、从政府到居民的层层探索与协同合作。
顶层指方向，地方蹚路子
回顾改革开放以来城市发展的历程，杨保军认为，成功的改革从来都是“中央指方向、地方因地制宜去探索”的结果。
无论是土地盘活、楼宇功能转换，还是容积率调整，每一个城市更新项目都同时牵涉项目可操作性与公共利益。“这就需要政府、社会、居民一起来协商，这样总能找到一个解。”杨保军以他在演讲中分享的喀什案例为例指出，当地并非完全依照既有规定，而是通过多方合力创新，“调动了大家的创造力和积极性”。
“不能什么都‘等靠要’。”杨保军表示，只要是奔着解决问题，对居民、对城市高质量发展有利，就要勇于大胆地去尝试。
政府、企业、居民三方角色各归其位
城市更新涉及多元主体，政府、企业和普通居民各自应当扮演什么角色？杨保军给出了建议。
首先，政府是引导，要把握好安全底线和发展方向，同时，有条件的地方政府可用适当的资金发挥撬动作用，引导社会力量跟进。
企业是市场主体，城市更新要走向可持续，就必须遵循市场规律。“企业不可能是做慈善。”他谈到，企业的关键任务在于创造出新型的可持续商业模式，从过去房地产“短平快”的盖房销售模式，转向能够长期运营、持续产生收益的新路径。
居民是参与者和受益者。“人民城市人民建，每人都是一分子。”杨保军强调，城市更新要激发居民的积极性和主动性，“真正的社区生命力是无限的，人民的力量一旦组织起来了，创造力是巨大的。”他观察到，大多数成功的更新项目，都具备这一共同特征。
杭州的城市更新探索开了先河
作为本次大会的举办地，杭州的城市更新实践也给杨保军留下了深刻印象。“浙江近年来探索的居民自主更新之路，虽然在实践中也有磕磕碰碰，但正是这些先行者的经验积累，让后来者能够走得更顺畅。”他提出，一些城市更新项目既保留了城市记忆，又注入了文创、餐饮等新业态，提供了就业岗位，繁荣了周边市场并拉动了消费。
同时，杨保军特别谈了拱墅区浙工新村的案例，认为这是一次极有价值的探索，开启了居民自主更新先河，让居民从被动接受者转变为主动参与者。“现在全国已有三四十个城市正在探索居民自主更新之路。”杨保军表示，每个地方情况各不相同，关键在于因地制宜、实事求是。
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